Le dépôt de garantie, deuxième sujet de contentieux dans les rapports locatifs

Bien qu’aucun texte n’impose le versement d’un dépôt de garantie, la très grande majorité des contrats de location le prévoient.

Le dépôt de garantie, communément appelé caution, est la somme remise au propriétaire par le locataire à la signature du contrat de location.

Le but pour le bailleur est de se prémunir contre les dégradations ou les impayés éventuellement dus par le locataire lorsqu’il quitte le logement.

Le montant de ce dépôt de garantie s’élevait généralement à deux mois de loyer hors charge mais depuis la loi sur le pouvoir d’achat du 8 Février 2008, le montant du dépôt de garantie est au maximum d’un mois de loyer hors charges pour les locations vides.

Ce dépôt est encaissé et conservé par le bailleur pendant toute la durée de la location.

Il est restitué au locataire dans les deux mois à compter de la remise des clés. Ainsi, le fait qu’aucun état des lieux de sortie n’ait été établi n’a pas d’incidence dès lors qu’il est démontré que le locataire a rendu les clés au propriétaire (Cass. Civ.3, 22 janvier 2008, n° 06-20.399).

Mais la restitution du dépôt de garantie est souvent litigieuse. C’est même, après les arriérés de loyer, le deuxième sujet de contentieux dans les rapports locatifs.

Que prévoit la loi ?

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 indique en son article 22 que le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »

Autrement dit le propriétaire peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie :

  • s’il existe des loyers et charges impayées,
  • si des détériorations sont imputables au locataire.

Dans la pratique, on constate que ce sont surtout les travaux de réfection à effectuer au moment du départ du locataire qui sont sources de litiges.

En effet, seuls les travaux de réfection des détériorations imputables au locataire peuvent lui être réclamés.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie doit permettre de faire apparaître les dégradations attribuables au locataire.

Les détériorations, contradictoirement constatées, ne doivent pas avoir été occasionnées par vétusté, malfaçon ou vice de construction

Le propriétaire qui invoque des dégradations commises par le locataire pour retenir tout ou partie du dépôt de garantie ne peut cependant pas fixer arbitrairement le montant des travaux de réfection.

Les retenues doivent être dûment justifiées par un arrêté des comptes de copropriété, devis ou facture de travaux.

Sur ce point il faut noter que le propriétaire n’est pas tenu de produire des factures de travaux acquittées (Cass. civ. 3ème, 3 avril 2001, n° 99-13668, Liegeon c/ Tournier).

Autrement dit, selon cet arrêt, le propriétaire peut justifier le montant des dégradations invoquées avec un simple devis émanant d’un professionnel.
Il n’est pas ensuite obligé d’effectuer les travaux de remise en état.

Il ne s’agit pas non plus pour lui de faire refaire à neuf son logement aux frais de son ancien locataire. Bien entendu, le locataire garde la possibilité de contester le montant du devis s’il l’estime surévalué.

Dans le cas où les frais de remise en état sont supérieurs au dépôt de garantie, le propriétaire peut non seulement conserver la totalité de celui-ci, mais aussi demander au locataire une somme complémentaire.

Dans la pratique, il est souvent difficile de distinguer les détériorations qui résultent d’une usure normale des lieux loués de celles qui sont directement imputables au locataire.

L’appréciation est très souvent subjective : ce qui est rendu en bon état selon le locataire peut être considéré comme très dégradé par le propriétaire.

C’est pourquoi les contentieux relatifs au dépôt de garantie sont de plus en plus fréquents dans les prétoires.

Il est donc très important pour le locataire comme pour le propriétaire de remplir très précisément les états des lieux d’entrée et de sortie.

Que doit faire le locataire face à un refus de remboursement du dépôt de garantie ?

Le locataire a intérêt à adresser dans les meilleurs délais, après l’expiration du délai des deux mois, une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur le mettant en demeure de lui restituer sous huit jours le montant du dépôt de garantie et qu’à défaut de remboursement, il exigera en outre, au besoin par voie de justice, le versement d’intérêts au taux légal sur les sommes qui lui reviennent.

En cas de refus de remboursement, le locataire n’a pas d’autre choix que de saisir la justice.

L’action sera portée devant la juridiction de proximité du ressort du logement loué si le montant du dépôt de garantie est inférieur à 4 000 € ou devant le Tribunal d’instance s’il est supérieur à 4 000 €.

Face à ce risque de procédure, on constate que, dans la pratique, de nombreux locataires prennent les devants et ne versent pas les deux derniers mois de loyer afin de se rembourser unilatéralement à l’avance le dépôt de garantie.

Le bailleur, en cas de dégradation, ne pourra alors plus compter sur le dépôt de garantie et devra engager une procédure judiciaire.

On comprend donc que le dépôt de garantie est un sujet de contentieux si fréquent, que ce soit à l’initiative du propriétaire ou du locataire !

(Article initialement publié sur Village de la Justice)

Romain Rossi-Landi

Avocat au Barreau de Paris depuis 2003, titulaire d’un DESS de Droit Immobilier Public. De formation supérieure en droit immobilier, j'interviens dans les différentes spécialités du droit de l’immobilier et de la construction, comme de l’aménagement public, au profit de différents acteurs du secteur en particulier des offices et sociétés d’HLM, des sociétés d’économie mixte, des personnes publiques ou des syndics de copropriété. J’ai pu également développer progressivement ma clientèle personnelle auprès des particuliers et devenir un Avocat généraliste en intervenant pour des contentieux très variés, notamment le droit des personnes, le droit des baux ou le droit social, en particulier le contentieux du licenciement.