Locations meublées : prenez garde aux pièges !

Plus souples et moins longues, les locations meublées sont apparemment tentantes pour les propriétaires bailleurs individuels.

Ils peuvent en effet consentir un bail d’un an, au lieu de trois ans pour une location vide soumise à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Quand ils veulent récupérer leur bien, ils peuvent donner à leur locataire un préavis d’un mois (au lieu de trois) et ils n’ont pas à le motiver s’il ne s’agit pas de la résidence principale de leur locataire.

Il faut pourtant être conscient de l’aspect parfois trompeur de cet avantage : en effet, en cas de litige, le juge apprécie, la réalité du meublé et il peut requalifier le bail comme s’il s’agissait d’un logement nu, faisant perdre ainsi au propriétaire le bénéfice de la souplesse du congé et l’obligeant par là-même à le motiver et faisant ainsi automatiquement courir le bail ainsi requalifié pour trois nouvelles années.

Les tribunaux tiennent généralement compte de deux critères : un critère intentionnel : les deux parties étaient-elles d’accord, à la signature du bail, sur la qualification du meublé ; et plus encore un critère matériel : le nombre et la qualité des meubles mis à disposition du locataire sont-ils suffisants et lui permettent-ils de vivre décemment ?

Sur le premier point, il a été jugé que l’intention commune des parties de contracter une location en meublé ne pouvait être déduite du seul fait de l’utilisation d’un imprimé relatif à de semblables locations, alors que par ailleurs il n’avait pas été dressé d’inventaire contradictoire comme le prévoyait le bail (CA Paris 2ème ch. B 29 avril 1988).

Sur le second, la Cour d’appel de Paris (6è Ch. B, 6 décembre 1991) a précisé que c’est la présence de meubles et d’objets mobiliers au moment de la convention qui caractérise la location en meublé ; que la consistance de ces mobiliers ait été réduite, d’ailleurs pour la plus grande part à l’initiative des locataires, est théoriquement sans incidence sur la nature de la location. En revanche, si la cuisine est totalement dépourvue de vaisselle, la qualification de meublé est exclue (CA Bordeaux, 1ère ch. B, 13 mars 2000).

Pour éviter toute contestation, il est donc indispensable, lors de l’occupation des lieux, de dresser un inventaire exhaustif de l’ensemble des biens mobiliers qui sont mis à la disposition du locataire, sans négliger les serviettes, les petites cuillères, etc. Il a été jugé qu’en l’absence d’annexes décrivant les meubles garnissant les lieux et en l’absence d’état des lieux, la qualification de location meublée devait être écartée et que la loi du 6 juillet 1989 sur les logements nus était applicable (CA Paris, 6ème Ch. C, 20 mars 2001).

Attention : le locataire d’un local meublé n’est obligé de prendre une assurance contre les risques locatifs que si cela est explicitement précisé dans le bail : en effet, ni le Code de la construction et de l’habitation, ni le code civil ne l’exigent.

Les locations meublées sont régies par les dispositions du Code civil (articles 1714 et suivants) et par le Code de la construction et de l’habitation (art. L632-1), ainsi que par la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale, qui a limité la liberté des conventions aux seuls cas où le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire. Toutefois, c’est à lui qu’il revient de prouver qu’il s’agit de sa résidence principale (Cass. 3ème civ., 20 sept. 2006).

Un congé très formel !

Le locataire peut donner son congé à tout moment, sous réserve d’un préavis d’un mois, sans le justifier. Il peut le faire même si son bail, renouvelé par tacite reconduction, est antérieur à la loi du 18 janvier 2005, qui a étendu ce congé abrégé aux loueurs non professionnels. Au contraire, le bailleur qui veut refuser le renouvellement du bail doit le signifier trois mois avant sa date d’échéance. Il doit désormais le motiver et la loi du 18 janvier 2005 stipule dorénavant que ce doit être pour reprendre ou pour vendre l’appartement – ou pour des motifs sérieux, notamment l’inexécution par le locataire des obligations qui lui incombent. Sinon, le bail est automatiquement reconduit. On retrouve ici les motifs de congédiement du locataire admis par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

C’est donc aujourd’hui, uniquement dans le cas où le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, que la location en meublé est entièrement régie par le Code civil et donc par le principe de la liberté des conventions. Les parties sont alors libres de rédiger un bail comme elles le souhaitent (Cass. 3ème civ. 2 fév. 2000).

Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut, d’un commun accord, être réduite à neuf mois. Dans ce cas, il n’est pas tacitement reconduit.

En définitive, on s’aperçoit que depuis la loi du 18 janvier 2005 et avec le contrôle très strict du juge, on est passé d’un régime de quasi-liberté du congédiement à un régime où le congé donné au locataire est strictement encadré. Il faut donc que les propriétaires bailleurs fassent très attention à cette évolution notamment lorsqu’ils souhaiteront donner congé à leur locataire pour les baux anciens qui ont été reconduits tacitement depuis plusieurs années.

Bref, le propriétaire doit être très vigilant tant au moment de la signature du bail, en établissant un inventaire très précis des meubles, qu’au moment du congé. Il est préférable que le bien loué ne constitue pas la résidence principale du locataire s’il veut conserver un peu de liberté et de souplesse.

(Article initialement publié sur Village de la Justice)