Mise en place du dispositif VISALE

ACTION LOGEMENT lance le 1er février 2016 son nouveau dispositif visant à faciliter la mobilité des salariés et en particulier des jeunes dénommé VISALE acronyme de « Visa pour le Logement et l’Emploi ».

L’objectif de VISALE est de proposer, pour les locataires du parc locatif privé, une garantie remboursable sous forme d’un engagement d’assurer au bailleur le paiement du loyer et des charges locatives en cas d’impayés du locataire. C’est l’organisme ACTION LOGEMENT qui se porte garant pour le locataire, c’est un contrat de cautionnement classique.  En cas d’impayés de loyers, l’organisme paye à la place du locataire.

Le dispositif VISALE vient prendre la suite de la Garantie des Risques Locatifs (GRL), dispositif de cautionnement de l’Etat pour les locataires en situation précaire qui a pris fin le 31 décembre 2015, sans jamais convaincre.

  • Conditions d’éligibilité du dispositif VISALE

Le titulaire du bail

Il faut tout d’abord que l’un des titulaires du bail soit salarié d’une entreprise du secteur privé hors agricole entrant dans un emploi et entrant dans un logement locatif du parc privé :

  • Salarié de plus de 30 ans quel que soit son contrat de travail (hors CDI confirmé) et entrant dans un logement dans les trois mois de sa prise de fonction et pendant la durée de son contrat de travail ;
  • Salarié de moins de 30 ans quel que soit son contrat de travail et entrant dans un logement dans les 12 mois de sa prise de fonction et pendant la durée de son contrat de travail ;
  • Tout ménage entrant dans un logement locatif privé via un organisme agréé d’intermédiation locative ;
  • Le contrat de travail doit être d’une durée minimale d’un mois. Pour une durée inférieure, le salarié devra justifier d’une durée de travail d’au moins un mois au cours des trois mois précédents sa demande

Concernant les revenus du ménage locataire :

  • Le ménage locataire est éligible à VISALE dans la limite d’un taux d’effort maximum de 50% (Loyer+Charges/Revenus d’activité ou de remplacement du ménage locataire)
  • Pour les jeunes salariés de moins de 30 ans en CDI confirmé, le taux d’effort du ménage devra être compris entre 30 et 50%

L’ensemble des revenus déclarés pour les titulaires du bail devront être justifiés.

Le bail et le montant du loyer

  • Le contrat de location ne peut être conclu entre membres d’une même famille
  • En cas de colocation, le contrat doit être individualisé pour chaque colocataire
  • Le bail doit contenir une clause résolutoire en cas de non-paiement du loye
  • Il ne doit pas être couvert par d’autres garanties ayant le même objet que la garantie VISALE (caution personne physique ou bancaire, assurance loyer impayé, locapass…)
  •  Le contrat doit être signé dans le délai de validité du visa présenté par le locataire

Attention, en ce qui concerne le loyer, un plafond est prévu : le loyer charges comprises ne doit pas dépasser 1 500 € dans Paris intramuros et 1 300 € sur le reste du territoire.

Le Logement

Le logement doit :

  • bien évidemment constituer la résidence principale du locataire (La résidence principale est définie par renvoi à l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 selon lequel « la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation »).
  • Appartenir à un bailleur du parc privé, personne physique ou morale hors organismes HLM ou SEM
  • Être situé sur le territoire français (métropole, DROM hors COM)
  • Faire l’objet de la signature d’un bail conforme à la loi ° 89-462 du 6 juillet 1989

En revanche, le logement peut être loué vide ou meublé.

  •  Les garanties offertes par VISALE

VISALE permet au salarié-locataire de rassurer son futur bailleur puisqu’il lui fournit une caution dont la solvabilité ne fait pas de doute. La garantie dure trois ans, ce qui laisse le temps d’engager la procédure d’expulsion.

Le locataire reste entièrement responsable de ses obligations envers son bailleur, et de ce fait il reste redevable du paiement régulier de son loyer.

  • Couverture des impayés de loyers

Quelle que soit la cause des difficultés de paiement par le locataire, VISALE prend en charge tous les loyers impayés charges comprises nettes d’aides au logement au cours des trois premières années du bail, dans la limite du départ du locataire.

En revanche, le dispositif ne couvre pas les dégradations locatives.

  • Recouvrement des créances ACTION LOGEMENT

Dès lors qu’un bailleur est indemnisé par VISALE au titre de loyers impayés, l’organisme ACTION LOGEMENT agit directement auprès des locataires en recouvrement de sa créance de loyers impayés et le cas échéant en résolution du bail et expulsion.

En application de la loi de n° 89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 2288 et suivants du Code civil, le dispositif VISALE s’appuie sur un contrat de cautionnement simple. VISALE a été conçu de manière dématérialisée à partir d’un site Web, intégrant des conditions de déclaration de l’impayé par le bailleur et un régime de sanction en cas de non-respect afin de maîtriser l’engagement d’ACTION LOGEMENT par l’application de critères de gestion des risques.

ACTION LOGEMENT, en qualité de caution, désintéresse le bailleur et sera alors subrogé dans ses droits (article 2306 du Code civil).

C’est donc ACTION LOGEMENT et non pas le bailleur qui aura la lourde charge d’engager et de prendre en charge la procédure d’expulsion (résiliation judiciaire ou acquisition de clause résolutoire) voir Article du même auteur.

  • Des formalités simples et dématérialisées

Le locataire doit obtenir avant la signature du bail, un visa certifié par Action Logement, garantissant au bailleur son éligibilité. Ce visa est valide sur la durée de son contrat de travail dans la limite de trois mois et précise le loyer maximum garanti pouvant figurer au bail.

Le bailleur, quant à lui, sur la base du visa certifié remis par son futur locataire, avant la signature du bail, renseignera les éléments relatifs au logement et au bail, puis devra accepter les conditions du cautionnement VISALE pour être garanti en cas de d’impayé de loyers. Il disposera alors de son contrat de cautionnement engageant Action Logement.

Pour faciliter et accélérer le traitement des demandes, le dispositif VISALE s’appuiera sur un site internet dédié : visale.fr.

Le candidat locataire répondant aux critères d’éligibilité définis pourra obtenir un visa via le site internet, lequel sera certifié par un gestionnaire Action Logement. Ce visa certifié garantira au bailleur l’éligibilité du locataire et spécifiera le montant du loyer pouvant être prévu au bail.

A l’appui de ce visa, le bailleur pourra dès lors demander et obtenir, directement en ligne, sa garantie lors de la conclusion du bail.

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Après l’échec de la Garantie Universelle des Loyers (GUL) et du dispositif Garantie des Risques Locatifs (GRL), ce nouveau dispositif VISALE a l’avantage d’être gratuit sans être directement financé par l’Etat. Mais redonnera-t-il envie aux propriétaires bailleurs de remettre leur logement en location ? Rien n’est moins sûr…

Romain Rossi-Landi

Avocat au Barreau de Paris depuis 2003, titulaire d’un DESS de Droit Immobilier Public. De formation supérieure en droit immobilier, j'interviens dans les différentes spécialités du droit de l’immobilier et de la construction, comme de l’aménagement public, au profit de différents acteurs du secteur en particulier des offices et sociétés d’HLM, des sociétés d’économie mixte, des personnes publiques ou des syndics de copropriété. J’ai pu également développer progressivement ma clientèle personnelle auprès des particuliers et devenir un Avocat généraliste en intervenant pour des contentieux très variés, notamment le droit des personnes, le droit des baux ou le droit social, en particulier le contentieux du licenciement.