Encadrement des loyers : L’action en révision des loyers en zones tendues

La loi Alur du 24 mars 2014 a créé un mécanisme d’encadrement des loyers pour les logements situés en « zones tendues ».

L’encadrement des loyers est en vigueur depuis le 1er août 2015.

Les zones tendues ont été définies au I de l’article 17 de la loi du 06 juillet 1989 comme des « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans la parc locatif social ».

En dehors de ces zones, la très complexe procédure d’augmentation qui préexistait à la loi Alur est maintenue, à savoir la sous-évaluation manifeste du loyer pratiqué.

C’est l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Alur, qui fixe les conditions de réévaluation du loyer. A sa lecture, on ne peut qu’être sceptique, tant ses termes et ses mécanismes sont complexes et peu explicites.

La première partie de cet article vise le loyer de référence. Ce loyer est fixé par arrêté du préfet chaque année, exprimé par un prix au m² de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.

L’arrêté n° 2015 176-0007 fixe à Paris les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés, par catégorie de logement et par secteurs géographiques mentionnés aux articles 17 et 25-9 de la loi du 6 juillet 1989.

Une carte interactive permet de connaître ces loyers en fonction de l’adresse et des caractéristiques du bien.

Ainsi, il existe le loyer de référence, le loyer de référence minoré (minoré de 30%) et le loyer de référence majoré (majoré de 20%).

Il convient évidemment de distinguer l’action en diminution de loyer (demandée par le locataire) de l’action en augmentation du loyer (par le propriétaire bailleur).

I- L’initiative de l’action en révision de loyer

Le locataire peut demander à ce que son loyer soit diminué si le montant du loyer est supérieur au loyer de référence majoré, hors montant du complément de loyer.

Le propriétaire-bailleur peut ouvrir une action en augmentation du loyer de renouvellement dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré (ce qui n’est pas si rare notamment pour des baux anciens signés avant la hausse des prix de l’immobilier). Il est interdit au bailleur, ayant fait une proposition de renouvellement, de donner congé au locataire pour l’échéance du bail.

La demande de révision de loyer doit respecter les formalités de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (lettre recommandée avec demande d’avis de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement) et doit être faite :
– Au moins cinq mois avant le terme du contrat lorsqu’elle est à l’initiative du locataire
– Au moins six mois avant le terme du contrat lorsqu’elle est à l’initiative du bailleur.

La notification de réévaluation du loyer doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions de l’article 17-2-I de la loi du 6 juillet 1989 et mentionner le montant du nouveau loyer ainsi que le loyer de référence minoré/majoré ayant servi à le déterminer.

Il faut respecter scrupuleusement ce formalisme.

II- Les modalités d’application de la hausse du loyer

La hausse du loyer (à l’initiative du bailleur !) ne peut être pratiquée en une seule fois dès la première mensualité du bail renouvelé. Le principe est la répartition de la majoration dans le temps.

Le texte indique : « Lorsque les parties s’accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 s’applique à chaque valeur ainsi définie ».

La hausse du loyer est donc obligatoirement étalée dans le temps.

Cet article mérite d’être reformulé pour être bien compris :

• lorsque la hausse est inférieure à 10% du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (sur bail de 3 ans : 1/3 par an, sur bail de 6 ans : 1/6 par an),

• lorsque la hausse est supérieure à 10% du loyer initial, elle est appliquée d’1/6 par an pendant 6 ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.

Par exemple, le loyer initial s’élevait à 600 € et le loyer de renouvellement à 700 €. La majoration est donc supérieure à 10 % du prix d’origine et la hausse va s’étaler sur six ans. Durant la première année du renouvellement du bail, le locataire devra donc s’acquitter d’un loyer mensuel de 616,67 €, soit le loyer initial + 1/6 de l’augmentation (16,67 €). Entre le début de la seconde année et la fin de la sixième année, le loyer mensuel augmentera tous les ans de 16,67 € (633,34 € la seconde année, 650 € la troisième année, 666,68 € la quatrième, 683,35 € la cinquième et 700 € à compter de la sixième année.

Cet étalement de la hausse du loyer protège le locataire contre une hausse trop brutale de son loyer.

III- Quid du complément de loyer ?

L’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 a été sanctionné en partie par le Conseil constitutionnel par une décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014 et notamment en ce qui concernait le fait que le complément de loyer était réservé à des caractéristiques de localisation ou de confort « exceptionnelles par leur nature et leur ampleur ». En effet, « le législateur ne saurait interdire que d’autres caractéristiques qui sont déterminantes pour la fixation du loyer et qui ne sont pas prises en compte pour la fixation du loyer de référence soient prises en compte pour la fixation du complément de loyer ».

Le décret n°2015-650 du 10 juin 2015 précise : « l’application d’un complément de loyer, prévu au B du II de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, peut être justifiée par les caractéristiques de localisation ou de confort d’un logement, lorsque ces caractéristiques réunissent les conditions suivantes :
1° Elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;

2° Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;

3° Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur, prévues respectivement par les articles 23 et 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ».

Il s’agit de répercuter dans le loyer les qualités spécifiques et objectives du logement qui ne sont pas prises en compte dans le loyer de référence.

Toute la difficulté va donc relever de l’appréciation des caractéristiques par le bailleur et le locataire, ce qui peut générer un contentieux en cas de désaccord.

Au premier abord, il ressort du décret précité qu’il ne peut pas être fait application d’un complément de loyer résultant de la taille, de la typologie ou de l’âge du logement (déjà pris en compte pour la détermination du loyer de référence) ni de la présence d’un gardien ou d’un ascenseur (pris en compte au titre des charges).

A contrario, la présence d’une terrasse ou d’un jardin privatif (particulièrement à Paris), une vue imprenable sur un monument, l’absence de vis-à-vis, la grande luminosité ou l’histoire particulière du bâtiment, les équipements comme un sauna etc… pourraient justifier un complément de loyer. Le conditionnel est de mise, puisque la loi et le décret n’apportent aucune information quant à ces caractéristiques.

Ces caractéristiques particulières du logement doivent en revanche clairement apparaître dans la désignation du bien faite dans le contrat de location pour justifier le complément de loyer.

Attention, en cas de renouvellement de bail, l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 II B dispose « Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré. »

Par conséquent, si le loyer de base est inférieur au loyer de référence majoré, il ne sera pas possible pour le bailleur d’invoquer un complément de loyer lors du renouvellement du bail.

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Que le locataire ou le bailleur soit à l’initiative de l’action en révision de loyer, en cas de contestation ou d’absence de réponse de la partie concernée, quatre mois avant le terme du bail, la Commission départementale de conciliation pourra être saisie. Si la conciliation échoue, il faudra saisir le tribunal d’instance.

Attention, l’absence de saisine du juge avant le terme du bail entraîne une reconduction de ce dernier aux conditions de loyer antérieures.

Il semble qu’à ce jour, les litiges relatifs à l’encadrement des loyers n’ont pas été aussi importants que ce que l’on pouvait craindre (Voir article du même auteur). En raison d’une loi un peu trop obscure et imprécise ? Ou de locataires refroidis par la perspective d’entrer en conflit avec leurs propriétaires, dans une période de pénurie de logements vacants en zones tendues ?

En revanche, il est probable que pour les baux anciens, certains propriétaires n’hésitent pas à engager une action en augmentation du loyer de renouvellement dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.

Romain Rossi-Landi

Avocat au Barreau de Paris depuis 2003, titulaire d’un DESS de Droit Immobilier Public. De formation supérieure en droit immobilier, j'interviens dans les différentes spécialités du droit de l’immobilier et de la construction, comme de l’aménagement public, au profit de différents acteurs du secteur en particulier des offices et sociétés d’HLM, des sociétés d’économie mixte, des personnes publiques ou des syndics de copropriété. J’ai pu également développer progressivement ma clientèle personnelle auprès des particuliers et devenir un Avocat généraliste en intervenant pour des contentieux très variés, notamment le droit des personnes, le droit des baux ou le droit social, en particulier le contentieux du licenciement.