Faut-il supprimer la trêve hivernale ?

Le 1er novembre de chaque année marque le début de la trêve hivernale.

Depuis une dizaine d’années, les expulsions sont en très forte hausse avec une augmentation record de 24% en 2015 selon la Fondation Abbé Pierre (14 363 expulsions contre 11 604 en 2014) !

Cette trêve des expulsions a été instaurée par la loi du 3 décembre 1956, suite au combat de l’Abbé Pierre.

Initialement prévue du 1er novembre de l’année en cours au 15 mars de l’année suivante, elle a été repoussée au 31 mars par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Aujourd’hui, certaines associations de bailleurs n’hésitent plus à réclamer la suppression pure et simple de la trêve hivernale, ce qui choque profondément les associations de locataires.

Le vif débat est alimenté par les médias.

Mais dans la pratique, ce n’est pas si simple, qu’elle est vraiment l’utilité de cette trêve hivernale ?

Principe : Interdiction d’expulser mais pas de poursuivre

Il faut  bien comprendre que les procédures judiciaires en résolution judiciaire de bail et expulsion pour non-paiement des loyers restent possibles pendant la trêve hivernale.

Le bailleur peut assigner son locataire et obtenir une décision d’expulsion (ordonnance de référé ou jugement) entre novembre et mars.

Seule l’expulsion physique et matérielle des lieux est suspendue pendant l’hiver.

L’article L 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit donc qu’il ne peut être procédé à toute expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés ne soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Cette règle s’applique même à l’expiration des délais ordonnés par le juge pour expulser.

Le juge a la faculté d’ordonner l’expulsion, en dérogation à cet article, lorsque les personnes sont entrées dans les locaux par voie de fait (sans autorisation du propriétaire et sans titre, par exemple en squatteurs).

La trêve hivernale interdit également les coupures de gaz et d’électricité en cas de factures impayées.

En revanche, le propriétaire peut signifier par huissier au locataire le commandement de quitter les lieux et mettre en œuvre la procédure d’expulsion qui ne sera exécutée qu’à l’expiration de la trêve hivernale.

À l’expiration de la période de trêve hivernale, la procédure d’expulsion peut démarrer à condition que le concours de la force publique soit accordé

Au 1er avril, le locataire faisant l’objet d’une mesure d’expulsion a l’obligation de quitter le logement. A défaut, il s’expose à la procédure d’expulsion manu militari.

L’huissier de Justice est en charge de l’exécution de la mesure d’expulsion. Il doit en informer le préfet en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental. En cas de refus du locataire de quitter les lieux, l’huissier ne fait pas usage de la force, il doit demander au préfet l’assistance des forces de police. C’est le concours de la force publique.

La décision appartient au seul préfet qui, en cas de refus, devra motiver sa décision (ex : potentiels troubles graves à l’ordre public en cas d’enfants en bas âge ou manifestation de soutien du voisinage …).

Le bailleur peut contester la décision préfectorale devant le tribunal administratif au fond et demander à être indemnisé par l’Etat (pour le paiement des loyers) puisque ce dernier n’a pas permis l’exécution d’une décision de justice. La France a été condamnée à plusieurs reprises par la Cour Européenne des Droits de l’Homme pour non-exécution d’une décision de justice et atteinte au droit de propriété.

Dans tous les cas, le refus du préfet ouvre droit à indemnisation pour le bailleur, d’abord par voie amiable directement auprès du préfet et ensuite, en cas de refus, par voie judiciaire devant le juge administratif (il faut compter au moins deux ans de procédure à Paris…).

L’expulsion constitue évidemment un drame pour les expulsés qui se trouvent souvent totalement démunis et dans une situation fortement précaire comme le rappellent les nombreuses associations de locataires.

Mais, paradoxalement, c’est souvent la décision d’expulsion qui leur permet enfin d’obtenir un logement social puisqu’ils deviennent alors prioritaires sur la longue liste des demandeurs.

Certains juges d’instance hésitent à accorder des délais supplémentaires aux locataires pour qu’ils puissent se reloger dans le parc privé car ils considèrent qu’ils auront plus de chance d’être rapidement relogés dans le parc social mais à la condition d’être sous la menace d’une expulsion…

C’est la preuve de l’échec total des différentes politiques de prévention des expulsions des dix dernières années.

Bien sûr, les propriétaires sont également victimes de ces impayés (pouvant aller jusqu’à 3 ans d’arriérés) qui peuvent les placer dans des positions financières très difficiles (complément de revenus pour des retraités par exemple) qu’il ne faut pas minimiser. Certains bailleurs individuels ne peuvent plus rembourser leur crédit immobilier à leur banque et font alors l’objet d’une saisie immobilière de leur bien (c’est du vécu).

La fin de la trêve hivernale constitue donc pour eux un soulagement après avoir subi le long chemin parcouru d’embûche de la procédure d’expulsion (du même auteur) et l’espoir de pouvoir enfin lancer la procédure d’expulsion et récupérer leur bien, à défaut de récupérer les arriérés de loyer.

Écœurés, la plupart des propriétaires bailleurs individuels, qui ont été contraints de lancer une procédure d’expulsion préfèrent renoncer à louer leur bien, ce qui diminue encore l’offre de logements.

Autre effet pervers, on constate également que le mois d’octobre qui précède le début de la trêve et le mois d’avril qui lui succède, sont ceux où les expulsions sont les plus nombreuses et les plus brutales.

En conclusion, (et je précise que je défends en tant qu’Avocat aussi bien des bailleurs que des locataires), je considère que la question de la suppression de la trêve hivernale peut légitimement se poser pour les bailleurs individuels d’un seul logement (et non pas pour les bailleurs institutionnels et sociaux) qui n’ont pas à assurer et à supporter la solidarité nationale à la place de l’Etat. Elle peut également se poser pour certains locataires de mauvaise foi…

L’Etat est donc bien le seul responsable car le droit au logement est un droit fondamental.

Pourtant la crise du logement ne semble pas être au cœur du débat de la prochaine élection présidentielle…

Romain Rossi-Landi

Avocat au Barreau de Paris depuis 2003, titulaire d’un DESS de Droit Immobilier Public. De formation supérieure en droit immobilier, j'interviens dans les différentes spécialités du droit de l’immobilier et de la construction, comme de l’aménagement public, au profit de différents acteurs du secteur en particulier des offices et sociétés d’HLM, des sociétés d’économie mixte, des personnes publiques ou des syndics de copropriété. J’ai pu également développer progressivement ma clientèle personnelle auprès des particuliers et devenir un Avocat généraliste en intervenant pour des contentieux très variés, notamment le droit des personnes, le droit des baux ou le droit social, en particulier le contentieux du licenciement.