C’est la fin de la trêve hivernale, les expulsions locatives reprennent à compter du 1er avril

Le 1er avril de chaque année marque la fin de la trêve hivernale. Cette trêve des expulsions a été instaurée par la loi du 3 décembre 1956, suite au combat de l’Abbé Pierre.

Initialement prévue du 1er novembre au 15 mars de l’année suivante, elle a été prolongée au 31 mars par la loi ALUR du 24 mars 2014.

C’est évidemment le début d’une période d’angoisse pour les locataires, occupants précaires qui ont fait l’objet d’une décision de justice puisqu’ils sont désormais sous la menace d’une expulsion manu militari par la Force publique.

Mais c’est aussi la fin d’une longue attente et un soulagement pour de nombreux propriétaires, bailleurs individuels qui espèrent enfin pouvoir récupérer leur bien après plusieurs mois sans avoir perçu de loyer.

Aujourd’hui, d’ailleurs, certaines associations de bailleurs n’hésitent plus à réclamer la suppression pure et simple de la trêve hivernale, ce qui choque évidemment les associations de défense de locataires.

Certains propriétaires se retrouvent en effet dans des positions financières très difficiles, qu’il ne faut pas minimiser. C’est notamment le cas des retraités pour qui le loyer est un revenu complémentaire.

Il arrive également que certains bailleurs individuels qui comptent sur les loyers pour rembourser leur crédit immobilier fassent alors l’objet d’une saisie immobilière de leur bien, tandis que leur locataire continue d’occuper les lieux.

La fin de la trêve hivernale constitue donc un soulagement pour tous ces bailleurs.

Écœurés, la plupart des propriétaires bailleurs individuels, qui ont été contraints de lancer une procédure d’expulsion – un long chemin parcouru d’embûches -préfèrent souvent renoncer à louer leur bien, ce qui diminue encore l’offre de logements.

Autre effet pervers, on constate également que le mois d’octobre qui précède le début de la trêve et le mois d’avril qui lui succède, sont ceux où les expulsions réalisées avec le concours de la Force publique sont les plus nombreuses et les plus brutales.

D’où notre proposition : supprimer la trêve hivernale pour le bailleur individuel qui n’est propriétaire que d’un seul bien – cela ne concerne pas les bailleurs institutionnels et sociaux (assurances, banques, société d’HLM, Offices Publics d’HLM etc) ainsi que les bailleurs individuels qui possèdent plusieurs biens immobiliers.

 Après des années de pratique du contentieux locatif et des centaines d’audiences devant les Tribunaux d’instance,  (et je précise que je défends en tant qu’Avocat aussi bien des bailleurs que des locataires), je considère en effet que la question de la suppression de la trêve hivernale peut légitimement se poser pour les bailleurs individuels, propriétaires d’un seul logement qui n’ont pas à assurer et à supporter la solidarité nationale à la place de l’Etat.

Elle peut également se poser pour certains locataires mauvais payeurs de mauvaise foi qui ont trompé leur bailleur en montant de faux dossiers de candidature (faux bulletins de paie, fausses garanties).

Bien évidemment, le juge doit conserver son pouvoir d’appréciation et accorder des délais au locataire de bonne foi.

La réglementation actuelle lui laisse déjà cette marge de manœuvre.

L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution donne en effet la faculté au juge « d’accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. »

La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. « Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ».

Seul le juge peut donc apprécier la situation du locataire et sa bonne foi et il ne faut pas que cela change.

Il peut accorder un délai allant jusqu’à trois ans soit bien au-delà de la trêve hivernale.

Le vif débat entre bailleurs et locataires est alimenté par les médias. Mais il ne faut pas les opposer d’avantage et plutôt tenter de résoudre la crise du logement.

Le droit au logement est un droit fondamental, que l’État devrait satisfaire.

Pourtant le sujet ne semble pas au cœur du débat de la prochaine élection présidentielle…

Romain ROSSI-LANDI

Avocat à la Cour

Romain Rossi-Landi

Avocat au Barreau de Paris depuis 2003, titulaire d’un DESS de Droit Immobilier Public. De formation supérieure en droit immobilier, j'interviens dans les différentes spécialités du droit de l’immobilier et de la construction, comme de l’aménagement public, au profit de différents acteurs du secteur en particulier des offices et sociétés d’HLM, des sociétés d’économie mixte, des personnes publiques ou des syndics de copropriété. J’ai pu également développer progressivement ma clientèle personnelle auprès des particuliers et devenir un Avocat généraliste en intervenant pour des contentieux très variés, notamment le droit des personnes, le droit des baux ou le droit social, en particulier le contentieux du licenciement.