Locations saisonnières: des meublés touristiques de plus en plus encadrés

Locations saisonnières: des meublés touristiques de plus en plus encadrés

Les locations touristiques entre particuliers ont augmenté de 30 % en 2016 sur les plateformes internet (Airbnb …) soit 25,5 millions de nuitées (Source Insee, février 2017). Le gouvernement a récemment réglementé ce secteur de l’économie collaborative. Depuis 2014, la Loi encadre strictement l’activité de location meublée saisonnière dans les communes de plus de 200.000 habitants (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Montpellier, Nice, Nantes, Rennes, Strasbourg et Toulouse), celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
La loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 a ajouté un dernier alinéa à l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation selon lequel : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Autrement dit, ces locations « répétées » de courtes durées sont alors considérées comme destinées à un usage hôtelier et non plus à un usage d’habitation. Le recours occasionnel à la location meublée de courte durée ne nécessite pas un changement d’usage.

On observera que le législateur n’a pas donné de précisions sur la période de référence pendant laquelle la répétition révèle un changement d’usage ni sur la notion de « courte durée ». Ce changement d’usage nécessite alors une autorisation préalable de l’administration afin que le lot d’habitation devienne un lot commercial. Il convient de rappeler, en effet, que la location meublée est considérée comme une activité commerciale et non civile.

A Paris, cette autorisation (de la Mairie de Paris) est quasiment impossible à obtenir notamment à l’ouest et au centre puisque le propriétaire souhaitant louer son bien sur internet doit impérativement présenter au soutien de son dossier, en compensation, un bien d’activité d’une surface équivalente ou du double dans le même arrondissement et s’engager à le transformer en local d’habitation… La municipalité impose d’acheter des « droits de commercialité » pour compenser le changement d’usage. Obtenir ce changement d’usage est donc très complexe et coûteux. Il existe cependant des dérogations locales avec des autorisations temporaires comme à Strasbourg ou à Nice. Mais l’arsenal réglementaire a récemment été renforcé afin de contrôler les fraudeurs.

Depuis la loi du 7 octobre 2016 pour une République Numérique qui a instauré le permis de louer, les grandes villes peuvent désormais contraindre les loueurs de logements utilisant des plates-formes numériques à se déclarer en mairie. En effet, l’article 51 de la loi du 7 octobre 2016 a modifié l’article L 324-1-1 du code de Tourisme afin de permettre à un conseil municipal de rendre obligatoire par délibération un enregistrement auprès de la commune pour « toute location d’un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ». La délibération fixera le nombre minimal de nuitées par an à partir duquel l’enregistrement est obligatoire. Le décret d’application n°2017-678 surnommé « décret Airbnb » est paru dimanche 30 avril 2017 au Journal officiel.

Le texte permet aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles de la petite couronne parisienne de créer un numéro d’enregistrement pour les appartements meublés faisant l’objet d’une location de courte durée. Ce numéro devra figurer sur les annonces des portails de locations meublées (Airbnb, Abritel, Homelidays). L’objectif est de vérifier qu’ils n’excèdent pas la durée limite légale de cent vingt jours par an, lorsqu’il s’agit de résidences principales avec, le cas échéant, des amendes pouvant aller jusqu’à 50.000 € par logement pour les fraudeurs qui n’auraient pas procédé à cette déclaration préalable. A Paris, où l’entreprise Airbnb revendique à elle seule 65.000 logements, le principe de cet enregistrement entrera en vigueur à compter du mois d’octobre 2017.

Tous les propriétaires parisiens souhaitant louer leurs logements sur des sites internet de meublés touristiques, comme Airbnb, devront alors obligatoirement se déclarer. Ils obtiendront un numéro d’enregistrement électronique qui aboutira à un numéro d’immatriculation à fournir obligatoirement sur les plates-formes. Avec ce numéro, les opérateurs devront bloquer l’offre des logements hors la loi, c’est-à-dire les résidences principales au-delà de la durée fatidique autorisée de cent vingt jours de location par an.

Ce permis de louer vient donc s’ajouter à un véritable arsenal qui vise à décourager les loueurs dont notamment la surtaxe des résidences secondaires parisiennes et surtout à l’obligation de s’immatriculer au RSI au-delà de 23.000 € de revenus par an…

Romain Rossi-Landi

Avocat au Barreau de Paris depuis 2003, titulaire d’un DESS de Droit Immobilier Public. De formation supérieure en droit immobilier, j'interviens dans les différentes spécialités du droit de l’immobilier et de la construction, comme de l’aménagement public, au profit de différents acteurs du secteur en particulier des offices et sociétés d’HLM, des sociétés d’économie mixte, des personnes publiques ou des syndics de copropriété. J’ai pu également développer progressivement ma clientèle personnelle auprès des particuliers et devenir un Avocat généraliste en intervenant pour des contentieux très variés, notamment le droit des personnes, le droit des baux ou le droit social, en particulier le contentieux du licenciement.