COVID 19 : Quels sont les droits des locataires ?

1. J’ai signé un nouveau bail et je n’ai pas pu emménager, dois-je payer mon loyer ?

Dans cette hypothèse, se pose la question du report de la date de prise d’effet du contrat de location, et par conséquent, du paiement du loyer.

Du fait de l’épidémie Covid-19 mais surtout du confinement, les locatairesne peuvent pas entrer dans les lieux.

Selon l’article 1218 du Code civil, « Il y a force majeure, en matière contractuelle, lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur » ?

Il faut donc que « l’événement échappant au contrôle du débiteur » soit inconnu lors de la conclusion du contrat de location.

Le confinement a pris effet le 17 mars 2020 et l’état d’urgence sanitaire a été déclaré pour une durée de deux mois à compter du 24 mars 2020.

• Il y a force majeure pour les contrats de location signés avant le 16 mars et devant prendre effet après cette date

Le confinement constitue indéniablement un cas de force majeure pour le locataire entrant qui s’est vu interdit de se déplacer, et donc de déménager.

Certains déménagements ont malgré tout pu avoir lieu au début de l’épidémie mais ils sont interdits depuis le 1^er avril 2020.

Dans la mesure où les clés n’ont pas été remises au locataire et que ce dernier est dans l’impossibilité d’entrer dans le logement, l’exécution du contrat de location se trouve donc suspendue jusqu’à la fin du confinement.

Se pose alors la question du paiement des loyers entre la prise d’effet prévue au bail et l’entrée effective du locataire dans les lieux.

La suspension du contrat de location exonère le locataire de ses obligations contractuelles, notamment du paiement du loyer dès lors que les clefs ne lui ont pas été remises.

Le bailleur ne pourra pas réclamer de loyer, et il suffira de lui demander de reporter la prise d’effet du contrat de location à la fin du confinement.

• Il n’y a pas force majeure pour les contrats de location signés après le 16 mars 2020

La force majeure ne peut plus être invoquée par le locataire qui est redevable des loyers et des charges à compter de la date de prise d’effet du bail.

2. Mon bail se termine bientôt, dois-je quitter mon logement ?

Votre bail arrive à échéance prochainement, vous avez donné congé à votre bailleur, et vous n’êtes finalement pas en mesure de libérer les lieux à l’échéance contractuelle. Disposez-vous d’un délai supplémentaire compte tenu de l’épidémie ?

Là encore, si vous ne pouvez pas effectuer l’état des lieux de sortie et restituer les clefs à votre bailleur en raison des mesures de confinement, vous pouvez invoquer la force majeure en raison de l’impossibilité de déménager et prolonger, sans pénalités de retard, votre occupation.

Il est recommandé, dans cette hypothèse, de signer une convention d’occupation précaire avec votre bailleur afin que vous puissiez bénéficier d’un titre d’occupation qui prendra fin lors du déconfinement.

Mais attention, cette occupation prolongée ne vous dispense pas de régler une indemnité d’occupation équivalente au loyer contractuel jusqu’à la fin du confinement et la restitution des clefs.

3. Puis-je suspendre le paiement de mon loyer en raison de l’état d’urgence sanitaire ?

Non, le Gouvernement a été très ferme, les loyers ne sont pas suspendus pour les baux d’habitation et les particuliers.

L’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 s’applique uniquement aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique « particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation. »

Le Ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien DENORMANDIE, s’est expliqué : « Suspendre les loyers aurait mis en difficulté certains propriétaires. Contrairement à une idée reçue, beaucoup de propriétaires sont modestes. Ce sont par exemple, des retraités qui, avec ces loyers, se constituent un complément de revenus ».

Vous devez donc continuer à payer votre loyer

4. Puis-je me faire expulser si je ne paye pas mon loyer pendant la crise sanitaire ?

Dans le cadre de l’Etat d’urgence sanitaire, le Gouvernement a pris une ordonnance n° 2020-331 du 25 mars 2020 qui a prolongé la trêve hivernale de deux mois jusqu’au 31 mai 2020.

Aucun locataire ne peut donc être expulsé jusqu’au 31 mai 2020 inclus.

Mais attention, votre bailleur peut toujours lancer la procédure d’expulsion pendant la trêve et vous faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Votre expulsion pourra ensuite être menée à bien à la fin de la trêve hivernale.

Il est donc vivement conseillé aux locataires en difficultés de se rapprocher de leurs bailleurs afin de convenir avec eux d’un échelonnement de leur dette locative à la fin de l’état d’urgence sanitaire.

En définitive, cette ordonnance risque de décevoir les locataires qui s’imaginaient pouvoir bénéficier d’une exonération de leur loyer pendant l’épidémie.