Articles écrits par: Romain Rossi-Landi

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La fin de la trêve hivernale : et après ?

Le 31 mars de chaque année marque la fin de la trêve hivernale. Cette trêve des expulsions a été instaurée par la loi du 3 décembre 1956, suite au combat de l’Abbé Pierre. Initialement prévue du 1er novembre de l’année en cours au 15 mars de l’année suivante, elle a été repoussée au 31 mars par la loi ALUR du 24 mars 2014. Les expulsions vont pouvoir reprendre mais dans la pratique, ce n’est pas si simple. Principe : Interdiction d’expulser mais pas de poursuivre L’article L 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit donc qu’il ne peut être procédé à…

Encadrement des loyers : L’action en révision des loyers en zones tendues

La loi Alur du 24 mars 2014 a créé un mécanisme d’encadrement des loyers pour les logements situés en « zones tendues ». L’encadrement des loyers est en vigueur depuis le 1er août 2015. Les zones tendues ont été définies au I de l’article 17 de la loi du 06 juillet 1989 comme des « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers,…

Locations de courtes durées : Quels sont les risques ?

Depuis quelque temps, les locations courtes durées sont dans le collimateur de la Mairie de Paris. Il faut dire que l’offre sur internet d’appartements et de studios à louer pour quelques jours a explosé au cours des deux dernières années notamment sur le site Airbnb. La réglementation en vigueur est complexe et souvent méconnue des propriétaires parisiens qui sont tentés d’arrondir leurs fins de mois en louant leur appartement à des touristes. Pourtant le non-respect de cette réglementation peut aboutir à de lourdes amendes civiles pouvant aller jusqu’à 25.000 €. Il convient donc de rappeler ce qu’il est possible de…

Encadrement des loyers à Paris : les tribunaux submergés ?

L’arrêté n° 2015 176-0007 fixe dans la commune de Paris les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés, par catégorie de logement et par secteurs géographiques mentionnés aux articles 17 et 25-9 de la loi du 6 juillet 1989. Une carte interactive permet de connaître ces loyers en fonction de l’adresse et des caractéristiques du bien. C’est l’Observatoire des loyers parisiens (OLAP) qui a calculé pour 2015 les loyers de référence pour les 80 quartiers de Paris, regroupés en 14 zones, et pour seize types de biens, selon le nombre de pièces (studio,…

Baux d’habitation : le contrat-type de bail entre en vigueur le 1er août 2015

La location s’accompagne de nouvelles formalités et obligations de plus en plus lourdes pour les propriétaires bailleurs individuels. Le contrat type devra en effet comprendre un certain nombre de mentions obligatoires notamment de la liste des équipements, du montant du dernier loyer demandé au précédent locataire (et non plus acquitté par le précédent locataire), des honoraires des professionnels de l’immobilier facturables aux locataires ou encore des modalités de régularisation des charges locatives. Les parties restent libres de prévoir des conditions particulières dès lors qu’elles sont conformes à la loi. Attention, les contrats type concernent aussi bien les locations nues que…

Loi PINEL : la fin de la liberté de répartition des charges entre les parties dans les baux commerciaux

Aucun texte ne prévoyait la façon dont les charges, taxes, impôts et travaux devaient être répartis entre les parties à un bail commercial. Le principe de la liberté des parties était la règle et il était donc très fréquent que le contrat de bail mette l’essentiel de ces dépenses à la charge du preneur, y compris des charges normalement imputables au propriétaire des locaux. Cela donnait souvent lieu à des difficultés d’interprétation des clauses et un important contentieux devant les tribunaux. L’objectif de transparence de la loi PINEL est de protéger les locataires. Le décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre…

L’expulsion du locataire pour impayés de loyer depuis la loi ALUR

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite loi ALUR dont le chapitre 1er du titre 1er s’intitule « Améliorer les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé » n’a manifestement pas répondu à son objectif. La procédure d’expulsion reste un véritable parcours du combattant. Voici donc quelques conseils sur les réflexes utiles pour mener à bien, en perdant le moins de temps possible, une procédure en recouvrement de loyers impayés et en expulsion du locataire. • Le commandement de payer visant la clause résolutoire En cas de non-paiement…

Contentieux locatif : quelle procédure faut-il engager si le locataire part à la cloche de bois ?

a) Le locataire a abandonné les lieux Le bailleur a de fortes raisons de croire que son locataire est parti (loyers impayés, information de la CAF, retour du courrier avec la mention « parti sans laisser d’adresse », boîte à lettres qui déborde, témoignage d’un voisin ou du concierge, lumières éteintes, volets fermés, coupure du gaz ou de l’électricité…). Le propriétaire a alors intérêt à utiliser la procédure de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989. 1. La mise en demeure préalable Le bailleur doit adresser à son locataire exclusivement par l’intermédiaire d’un huissier de justice une mise…

La Garantie Universelle des Loyers (GUL) va-t-elle permettre de limiter les expulsions locatives ?

A l’origine, la GUL visait à faciliter l’accès au logement pour les locataires, tout en rassurant les propriétaires, auxquels le gouvernement assurait de se substituer à l’occupant, en cas d’impayés. Toutefois, sous la pression des sociétés d’assurances privées pour loyers impayés, les députés ont finalement décidé que cette garantie ne serait pas obligatoire. En effet, le bailleur pourra toujours lui préférer une caution personnelle ou une assurance contre les risques locatifs. Selon un récent sondage, les deux tiers des propriétaires bailleurs préfèreraient d’ailleurs la garantie d’une personne physique comme caution. Parmi les amendements adoptés, qui modifient le texte initial de…

Que faire en cas d’abandon de chantier ?

Vous avez fait appel à un entrepreneur pour réaliser des travaux de rénovation dans votre appartement et les ouvriers ont déserté votre chantier. La date de livraison prévue dans le contrat ou le devis est dépassée et il ne vous donne plus de nouvelles. Plusieurs hypothèses sont envisageables : il travaille sur un autre chantier ou il a déposé son bilan et fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire. Quoi qu’il en soit, vous êtes victime d’un abandon de chantier. Cette situation est de plus en plus fréquente et les maîtres d’ouvrage se trouvent démunis face à une entreprise qui…

Les loyers sont bloqués pour un an !

Le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 relatif à l’évolution de certains loyers, vise à circonscrire les hausses de loyer, tant lors du renouvellement du bail que lors d’une relocation d’un logement vacant. Dans quarante-trois agglomérations, dont Paris, ce décret du 20 juillet dernier bloque les loyers, aussi bien lors du renouvellement du bail que pour de nouveaux locataires, qui paieront donc le même loyer que leurs prédécesseurs. En cours de bail, la hausse annuelle est limitée à celle résultant de l’application de l’indice de référence des loyers (Irl). Il y a deux exceptions à cette règle : –…

La caution du locataire : un engagement à risques

Pour éviter les risques d’impayés de leur locataire et les difficultés des procédures d’expulsion, les propriétaires-bailleurs exigent de plus en plus souvent la caution d’un tiers, un parent, parfois un ami. Celui-ci ne doit surtout pas prendre cet engagement à la légère. En effet, il s’engage, auprès du propriétaire, à payer, en lieu et place du locataire, le montant du loyer et des charges, voire des intérêts de retard au cas où ce dernier ne ferait pas face à ses obligations. Le bailleur est en principe libre d’accepter ou de refuser une caution. Mais la loi du 17 janvier 2002,…

Locations meublées : prenez garde aux pièges !

Plus souples et moins longues, les locations meublées sont apparemment tentantes pour les propriétaires bailleurs individuels. Ils peuvent en effet consentir un bail d’un an, au lieu de trois ans pour une location vide soumise à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Quand ils veulent récupérer leur bien, ils peuvent donner à leur locataire un préavis d’un mois (au lieu de trois) et ils n’ont pas à le motiver s’il ne s’agit pas de la résidence principale de leur locataire. Il faut pourtant être conscient de l’aspect parfois trompeur de cet avantage : en effet, en cas de litige,…

Le démarchage de l’agent immobilier

L’article L 121-21 du Code de la consommation relative au démarchage à domicile dispose :« Est soumis aux dispositions de la présente section quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage, au domicile d’une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail, même à sa demande, afin de lui proposer l’achat, la vente, la location, la location-vente ou la location avec option d’achat de biens ou la fourniture de services.Est également soumis aux dispositions de la présente section le démarchage dans les lieux non destinés à la commercialisation du bien ou du service proposé et notamment l’organisation par un commerçant…

L’expulsion du locataire pour impayés de loyer, un long chemin parcouru d’embûches

Les propriétaires bailleurs individuels sont très souvent démunis face à leurs locataires en cas de loyers impayés. La procédure pour aboutir à l’expulsion du locataire est non seulement longue et complexe, mais elle ne suffit souvent pas à obtenir le remboursement intégral des arriérés de loyers. Voici donc quelques conseils sur les réflexes utiles pour mener à bien, en perdant le moins de temps possible, une procédure en recouvrement de loyers impayés et en expulsion du locataire. Le commandement En cas de non paiement du locataire, le premier réflexe est de lui faire délivrer le plus rapidement possible par huissier…

Devant quel juge, le maître d’ouvrage public doit-il diligenter son référé préventif ?

Afin d’éviter toute contestation après l’achèvement des travaux sur l’état antérieur des ouvrages avoisinants, le maître d’ouvrage doit faire constater, par un expert judiciaire, l’état des immeubles voisins avant leur commencement effectif. C’est la pratique du référé préventif afin de désignation d’expert. L’expertise préventive est contradictoire, ce qui la rend beaucoup plus utile que le simple constat d’huissier ou l’ordonnance sur requête. L’expertise sollicitée tend à préserver la preuve de l’existant au profit du maître d’ouvrage, dans l’hypothèse où l’exécution des travaux qu’il envisage de réaliser serait génératrice de nuisances ou de désordres pour les immeubles avoisinants. Cela tant dans…

Les limites du devoir de conseil de l’agent immobilier en matière de construction

L’agent immobilier est un professionnel de la vente immobilière et non pas un professionnel de la construction, ni même un vendeur professionnel. La jurisprudence précise que l’agent immobilier, en sa qualité d’intermédiaire, est « responsable du dommage subi par toutes les personnes parties à l’opération dont l’échec était imputable à ses fautes professionnelles, le fondement de cette responsabilité étant contractuel à l’égard de ses clients et délictuel à l’égard des autres parties » (Cass. 1ère civ., 16 déc. 1992, n° 9018151, Bull. civ. I, n° 316). L’agent immobilier est donc tenu à une obligation contractuelle de conseil et de renseignement…
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