Baux d’habitation

Pour le propriétaire bailleur, il ne suffit pas d’obtenir une décision du juge judiciaire ordonnant une expulsion, encore faut-il la faire exécuter si le locataire ne libère pas les lieux spontanément. Il est alors nécessaire d’obtenir le « concours de la force publique », c’est-à-dire l’assistance du commissaire de police, pour procéder à l’expulsion manu militari[i]. Le refus du concours de la force publique peut être justifié par des considérations sociales liées à l’âge et à la situation financière et familiale de l’occupant. Néanmoins, lorsque ce concours de la force publique est refusé au bailleur, ce dernier est en droit d’obtenir réparation…

Depuis le 1er avril 2018, la garantie VISALE, système de cautionnement gratuit assuré par ACTION LOGEMENT, a évolué. Ce dispositif  a été lancé le 1er février 2016 par ACTION LOGHEMENT visant à faciliter la mobilité des salariés et en particulier des jeunes dénommé VISALE acronyme de « Visa pour le Logement et l’Emploi ». L’objectif de VISALE est de proposer, pour les locataires du parc locatif privé, une garantie remboursable sous forme d’un engagement d’assurer au bailleur le paiement du loyer et des charges locatives en cas d’impayés du locataire. C’est l’organisme ACTION LOGEMENT qui se porte garant pour le locataire, c’est un contrat de cautionnement…

C’est l’une des dernières mesures polémiques issue de la loi ALUR qui n’avait pas encore été mise en place, la déclaration et l’autorisation préalable de mise en location sur les territoires « présentant une proportion importante d’habitat dégradé« . Le décret n°2106-1790  du 19 décembre 2016, applicable depuis le 22 décembre 2016, précise les modalités de ce véritable permis de louer. Les communes et EPCI peuvent désormais décider de mettre en place, sur leur territoire, un dispositif contraignant pour les bailleurs. Ils devront, en effet, soir déclarer à la commune, dans les quinze jours suivant la signature du bail, le bien mis en…

L’article 143 de la Loi n°2017-86 Egalité et Citoyenneté du 27 janvier 2017 étend le bénéfice du régime des expulsions à tous les occupants des lieux habités (local affecté à l’habitation principale ou pas), y compris les habitants précaires qui bénéficieront également du délai légal de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux… Le Bailleur peut cependant, dans son assignation, demander au juge la suppression du délai de deux mois visé par l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en cas de mauvaise foi du locataire ou de voie de fait.  

Depuis le 1er août 2015,  les loyers parisiens sont, à la fois, encadrés et plafonnés. Encadrement des loyers Le dispositif d’encadrement limite les possibilités de hausse des loyers lors du changement de locataire puisque le montant réclamé au nouveau locataire ne peut excéder celui de l’ancien occupant sortant. Avec la mise en place du bail type (voir article), le montant du loyer acquitté par l’ancien locataire doit d’ailleurs figurer sur le contrat de bail. Plafonnement des loyers Les loyers parisiens ne peuvent excéder le loyer de référence (fixé par arrêté préfectoral, chaque année au 1er août, depuis le 1er août…

La notion de concubinage est définie légalement à l’article 515-8 du code civil : « le concubinage est une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple ». La situation des locataires concubins est souvent source de difficultés en cas de séparation. Se pose la question de la cotitularité des concubins et de leur solidarité face aux effets du contrat de location. La cotitularité : Les règles de l’article 1751 du Code civil ne concernent pas les concubins.…

La loi ALUR du 24 mars 2014 a créé un statut pour la colocation dans le parc privé uniquement. Aux termes de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, la colocation est définie comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ». L’objectif est de faciliter de telles colocations entre personnes sans lien particulier (étudiants etc…). Solidarité des colocataires La nature même de la colocation étant de permettre la rotation des colocataires dans…

Les locataires de «  bonne foi » en difficulté et en situation d’impayé de loyer peuvent, depuis le 1er septembre 2016, continuer à percevoir les aides au logement (APL, ALS, ALF) alors qu’auparavant celles-ci étaient automatiquement suspendues dès la délivrance du commandement de payer. Beaucoup de bailleurs se sentaient alors obligés d’accepter des plans d’apurement de peur de ne plus rien percevoir pendant la procédure d’expulsion. A contrario, certains locataires de « mauvaise foi » en profitaient pour cesser tout règlement. Désormais, même en l’absence de plan d’apurement, l’aide au logement peut être maintenue pour les bénéficiaires qui reprennent le paiement des loyers…

Depuis le 1er juin 2016, les bailleurs et locataires doivent utiliser un état des lieux dont les mentions minimales viennent d’être fixées par le décret N°2016-382 du 30 mars 2016. L’état des lieux doit comporter : l’adresse du bien, les relevés des compteurs individuels d’eau et d’énergie pour chaque pièce, la description précise des revêtements de sols, murs et plafonds ainsi que celle des meubles et équipements garnissant le logement Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté, choisie parmi celles existantes. Cette grille définit la durée de vie théorique des équipements et permet…

Une récente étude très complète de la CLCV (Association nationale de défense des consommateurs et usagers) démontre que  la loi ALUR du 26 mars 2014, qui a mis en place l’encadrement des loyers, n’est pas appliquée à la banlieue et à la province mais uniquement à Paris ! Pourtant le législateur n’a pas souhaité limiter cette procédure à la capitale, mais au contraire à toutes les zones à marché tendu, soit 1 151 communes sur l’ensemble du territoire français !  Selon l’association, « Cette situation résulte très clairement du manque de volonté des élus locaux, lesquels n’entreprennent aucune démarche pour faire…

Le 31 mars de chaque année marque la fin de la trêve hivernale. Cette trêve des expulsions a été instaurée par la loi du 3 décembre 1956, suite au combat de l’Abbé Pierre. Initialement prévue du 1er novembre de l’année en cours au 15 mars de l’année suivante, elle a été repoussée au 31 mars par la loi ALUR du 24 mars 2014. Les expulsions vont pouvoir reprendre mais dans la pratique, ce n’est pas si simple. Principe : Interdiction d’expulser mais pas de poursuivre L’article L 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit donc qu’il ne peut être procédé à…

La loi Alur du 24 mars 2014 a créé un mécanisme d’encadrement des loyers pour les logements situés en « zones tendues ». L’encadrement des loyers est en vigueur depuis le 1er août 2015. Les zones tendues ont été définies au I de l’article 17 de la loi du 06 juillet 1989 comme des « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers,…

L’arrêté n° 2015 176-0007 fixe dans la commune de Paris les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés, par catégorie de logement et par secteurs géographiques mentionnés aux articles 17 et 25-9 de la loi du 6 juillet 1989. Une carte interactive permet de connaître ces loyers en fonction de l’adresse et des caractéristiques du bien. C’est l’Observatoire des loyers parisiens (OLAP) qui a calculé pour 2015 les loyers de référence pour les 80 quartiers de Paris, regroupés en 14 zones, et pour seize types de biens, selon le nombre de pièces (studio,…

La location s’accompagne de nouvelles formalités et obligations de plus en plus lourdes pour les propriétaires bailleurs individuels. Le contrat type devra en effet comprendre un certain nombre de mentions obligatoires notamment de la liste des équipements, du montant du dernier loyer demandé au précédent locataire (et non plus acquitté par le précédent locataire), des honoraires des professionnels de l’immobilier facturables aux locataires ou encore des modalités de régularisation des charges locatives. Les parties restent libres de prévoir des conditions particulières dès lors qu’elles sont conformes à la loi. Attention, les contrats type concernent aussi bien les locations nues que…

a) Le locataire a abandonné les lieux Le bailleur a de fortes raisons de croire que son locataire est parti (loyers impayés, information de la CAF, retour du courrier avec la mention « parti sans laisser d’adresse », boîte à lettres qui déborde, témoignage d’un voisin ou du concierge, lumières éteintes, volets fermés, coupure du gaz ou de l’électricité…). Le propriétaire a alors intérêt à utiliser la procédure de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989. 1. La mise en demeure préalable Le bailleur doit adresser à son locataire exclusivement par l’intermédiaire d’un huissier de justice une mise…

A l’origine, la GUL visait à faciliter l’accès au logement pour les locataires, tout en rassurant les propriétaires, auxquels le gouvernement assurait de se substituer à l’occupant, en cas d’impayés. Toutefois, sous la pression des sociétés d’assurances privées pour loyers impayés, les députés ont finalement décidé que cette garantie ne serait pas obligatoire. En effet, le bailleur pourra toujours lui préférer une caution personnelle ou une assurance contre les risques locatifs. Selon un récent sondage, les deux tiers des propriétaires bailleurs préfèreraient d’ailleurs la garantie d’une personne physique comme caution. Parmi les amendements adoptés, qui modifient le texte initial de…

Le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 relatif à l’évolution de certains loyers, vise à circonscrire les hausses de loyer, tant lors du renouvellement du bail que lors d’une relocation d’un logement vacant. Dans quarante-trois agglomérations, dont Paris, ce décret du 20 juillet dernier bloque les loyers, aussi bien lors du renouvellement du bail que pour de nouveaux locataires, qui paieront donc le même loyer que leurs prédécesseurs. En cours de bail, la hausse annuelle est limitée à celle résultant de l’application de l’indice de référence des loyers (Irl). Il y a deux exceptions à cette règle : –…

Pour éviter les risques d’impayés de leur locataire et les difficultés des procédures d’expulsion, les propriétaires-bailleurs exigent de plus en plus souvent la caution d’un tiers, un parent, parfois un ami. Celui-ci ne doit surtout pas prendre cet engagement à la légère. En effet, il s’engage, auprès du propriétaire, à payer, en lieu et place du locataire, le montant du loyer et des charges, voire des intérêts de retard au cas où ce dernier ne ferait pas face à ses obligations. Le bailleur est en principe libre d’accepter ou de refuser une caution. Mais la loi du 17 janvier 2002,…

Plus souples et moins longues, les locations meublées sont apparemment tentantes pour les propriétaires bailleurs individuels. Ils peuvent en effet consentir un bail d’un an, au lieu de trois ans pour une location vide soumise à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Quand ils veulent récupérer leur bien, ils peuvent donner à leur locataire un préavis d’un mois (au lieu de trois) et ils n’ont pas à le motiver s’il ne s’agit pas de la résidence principale de leur locataire. Il faut pourtant être conscient de l’aspect parfois trompeur de cet avantage : en effet, en cas de litige,…