Posez votre question à Maître Rossi-Landi

 

Toutes les questions et réponses

Le 20 janvier 2017 :

J’ai acheté un appartement déjà occupé par un locataire. Ce dernier m’a donné récemment son congé et me demande le remboursement du dépôt de garantie alors que celui-ci avait été versé à l’ancien propriétaire qui l’a conservé. Puis-je refuser ?

La réponse de Maître Rossi-Landi :

Hélas non, vous devez rembourser le dépôt de garantie au locataire. La Cour de cassation a jugé récemment qu’en cas de donation ou de vente des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Peu importe donc que cette somme ne vous ai pas été versée directement par le locataire ou reversée par l’ancien propriétaire lors de la vente de l’appartement loué.

 

Le 5 janvier 2017 :

Nous payons depuis très longtemps un surloyer pour le logement HLM que nous louons. Depuis le 1er juillet 2015, mon mari est retraité avec une baisse importante de ses revenus. le contrat de location précise que ce surloyer peut être revu si nos revenus ont diminué de plus de 10%, ce qui est bien notre cas. Notre bailleur ne répond pas à nos demandes de suppression de surloyer. Que pouvons-nous faire ?

La réponse de Maître Rossi-Landi :

Votre bailleur doit baisser le montant de votre surloyer en cas de diminution de vous ressources sous certaines conditions. Il faut tout d’abord que les revenus 2015 de l’ensemble des personnes vivant au foyer ou ceux des douze derniers mois précédant votre demande soient inférieurs de 10 % à ceux de 2014 (article L 441-3 du code de la construction et de l’habitation). Si vous replissez cette condition, vous devez refaire une demande de diminution du surloyer à votre bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception et y joindre les pièces justificatives (article R 441-3 du même code) Ainsi, la baisse de vos ressources devra être prise en compte par votre bailleur le mois suivant. A défaut, il faudra saisir le tribunal d’Instance.

 

Le 14 décembre 2016 :

Mon locataire n’a jamais payé son loyer depuis le mois de mars date de son entrée .
J’attends la décision du juge .
Que va t il se passer après si le bail est annulé .
Cordialement

La réponse de Maître Rossi-Landi :

Le juge devrait donc logiquement constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de votre locataire. Après, le plus dur sera d’obtenir le concours de la force publique pour l’expulser manu militari. Je vous invite à relire mon article sur ce véritable parcours du combattant. Bon courage !

 

Le 13 décembre 2016 :

Un agent m’a fait visité une maison.
Noter qu’il m’a fait signer un bon de visite.
Je l’ai recontacté pour faire une proposition d’achat.
Celui-ci m’a demandé, pour établir formellement cette proposition, un certain nombre de pièces justificatives parmi lesquelles
– pièce d’identité,
– salaires de moi-même et de ma conjointe,
– dernier avis d’imposition,
– document attestant des prêts éventuellement en cours,
– etc
Je ne veux pas lui fournir principalement pour ces raisons :
– s’il juge que j’ai les moyens, il pourrait conseiller le vendeur de ne pas trop baisser le prix de vente,
– s’il juge que je n’ai pas les moyens, il pourrait ne pas vouloir faire l’offre, alors que j’ai un accord de principe de ma banque.

J’ai donc deux questions.

1. L’agent a-t-il le droit de me demander ces documents ?
2. Sachant son comportement, suis-je toujours dans l’obligation de passer par lui pour faire la vente ?

Merci d’avance.

La réponse de Maître Rossi-Landi :

C’est la jurisprudence récente de la cour de cassation qui impose à l’agent immobilier de rechercher et vérifier la solvabilité de l’acquéreur, alors même qu’il n’a pas été mandaté pour cela par le vendeur. Les obligations professionnelles de l’agent immobilier se sont multipliées ces dernières années y compris sur le plan technique en matière de construction. Vous êtes donc toujours dans l’obligation de passer par lui pour faire la vente.

 

Le 9 décembre 2016 :

Bonjour
Très brièvement…

J’ai loué un appartement en novembre 2014 avec mon ex conjoint. Celui ci m’as mise à la rue avec mes deux enfants en juin 2015, puis celui ci a lui même quitté le logement (sans le rendre) et n’as plus payé les loyers jusque septembre 2016 (date de l’audience). Par contre il touchait encore les aides sociales de la CAF.

Aujourd’hui la dette est d’environ 8000 euros. Mais Monsieur fait la sourde d’oreille…

Comment puis je faire pour ne pas avoir cette dette à payer ? Y a t-il une solution à mon problème ?
Aucun courrier recommandé n’a été envoyé de ma part étant donné que l’agence qui gère le logement m’a dit à l’époque que de toute façon courrier ou pas, cela ne changerait pas, je reste co-solidaire…

Merci pour votre réponse.

La réponse de Maître Rossi-Landi :

Il faut voir ce qui est prévu au contrat de location.

La notion de concubinage est définie légalement à l’article 515-8 du code civil : « le concubinage est une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple ».

La situation des locataires concubins est souvent source de difficultés en cas de séparation. Se pose la question de la cotitularité des concubins et de leur solidarité face aux effets du contrat de location.

La cotitularité :

La cotitularité des concubins n’est pas de droit comme pour les époux ; elle ne peut résulter que du contrat de location lui-même, chacun des concubins devant être signataire du bail. A défaut, le concubin non signataire n’étant pas titulaire ne pourra revendiquer que des droits limités sur le logement notamment en cas de décès ou d’abandon de domicile.
Le concubin qui s’est maintenu dans le logement après le départ de la locataire ne peut prétendre au statut de locataire, à défaut d’accord non équivoque du bailleur.

La Solidarité :

Les concubins ne sont solidaires que s’ils sont cotitulaires, d’une part, et qu’une clause de solidarité a expressément été prévue au contrat, d’autre part. S’ils sont seulement cotitulaires, ils doivent le paiement du loyer chacun pour leur part. Cette solidarité résulte par exemple d’une clause du bail selon laquelle le local est « pris conjointement et solidairement ».

Cette clause de solidarité permet au bailleur de réclamer le paiement du loyer ayprès de l’un quelconque des locataires solidaires en cas de non paiement par l’un d’entre eux.

Cette clause a un effet pendant toute la durée du bail, même en cas de congé anticipé de l’un des copreneurs. Le preneur qui s’est engagé solidairement avec l’autre reste, de ce chef, tenu au paiement du loyer et des charges échus après son départ et ceci jusqu’à l’expiration du bail en cours.

Contrairement à une idée reçue, le congé donné par un concubin cotitulaire du bail ne met pas fin à son engagement solidaire avec celui resté dans les lieux.

 

Le 8 novembre 2016 :

Mon locataire n’a pas payé son dernier mois de loyer au prétexte que je détiens toujours son dépôt de garantie, en a-t-il le droit ?

La réponse de Maître Rossi-Landi :
Non, votre locataire doit payer son loyer jusqu’à la fin du bail, même si un dépôt de garantie a été versé en début de location. Cette pratique consistant à déduire du dernier loyer le montant du dépôt de garantie est purement et simplement illégale.
Le locataire qui déduit unilatéralement du loyer le montant du dépôt de garantie, ne peut pas prétendre à la délivrance de sa quittance (nécessaire dans le cadre d’une demande d’aide au logement).
Par ailleurs, le dépôt de garantie sert également à garantir les réparations locatives au départ du locataire.